Zniesienie współwłasności nieruchomości – co zrobić, gdy brak jest zgody współwłaścicieli?
W celu zrozumienia procedury zniesienia współwłasności nieruchomości, niezbędne jest najpierw wyjaśnienie, czym jest współwłasność.
Współwłasność ma miejsce, gdy prawo własności określonej nieruchomości lub rzeczy jest rozdzielone między kilka osób. W takiej sytuacji współwłaściciele nie mogą samodzielnie rozporządzać przedmiotem wspólnego władztwa, ponieważ każde działanie wymaga wspólnej zgody. Rozwiązaniem problemu złożoności w zarządzaniu jest zniesienie współwłasności, które może być przeprowadzone zgodnie z określonymi procedurami przewidzianymi przez prawo. Proces ten pozwala na zakończenie wspólnego władztwa nad nieruchomością, co umożliwia każdemu ze współwłaścicieli swobodne dysponowanie swoim majątkiem i podejmowanie samodzielnych decyzji dotyczących jego wykorzystania.
Współwłasność i jej rodzaje
Współwłasność może przyjmować dwie formy:
- współwłasność łączną
- Współwłasność w częściach ułamkowych.
Pierwsza z nich charakteryzuje się brakiem wyodrębnienia poszczególnych udziałów, co oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie ma ściśle określonego ułamka w nieruchomości — wszystkie prawa wynikają ze stosunków prawnych, np. wspólności majątkowej małżeńskiej. Tego rodzaju współwłasność występuje zazwyczaj w ramach szczególnych stosunków prawnych, takich jak małżeństwo, gdzie wszystkie prawa majątkowe są wspólne i niepodzielne.
W drugiej formie, współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli posiada konkretny udział wyrażony ułamkiem. W takiej współwłasności współwłaściciele mogą dysponować swoimi udziałami bez konieczności uzyskania zgody innych współwłaścicieli. Mogą oni także swobodnie zbywać swoje udziały, a także obciążać je hipoteką, co pozwala na większą elastyczność w zarządzaniu własnym majątkiem. Współwłasność w częściach ułamkowych często powstaje w wyniku dziedziczenia, darowizny lub innych czynności prawnych, które prowadzą do nabycia wspólnej własności przez kilka osób.
Zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności może nastąpić w dwóch trybach:
- umownym
- sądowym.
Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, mogą dokonać zniesienia współwłasności przed notariuszem, co pozwala na szybkie i sprawne zakończenie sprawy. Taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie, gdyż pozwala uniknąć długotrwałego procesu sądowego oraz związanych z nim kosztów. Natomiast w przypadku braku zgody konieczne jest wniesienie sprawy do sądu, co może być bardziej czasochłonne i kosztowne.
Zgodnie z art. 210 k.c., każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Prawo to może być wyłączone na mocy czynności prawnej na czas nie dłuższy niż pięć lat, przy czym w ostatnim roku możliwe jest przedłużenie tego okresu o kolejne pięć lat. W praktyce oznacza to, że współwłaściciele mogą umownie wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na określony czas, co może być użyteczne w sytuacjach, gdy chcą zachować stabilność prawną w zarządzaniu wspólną nieruchomością przez określony okres.
Sposoby zniesienia współwłasności
Podział fizyczny rzeczy
Podział fizyczny, zgodnie z art. 211 k.c., jest preferowanym sposobem zniesienia współwłasności, o ile jest możliwy i nie wpływa negatywnie na wartość rzeczy lub nie jest sprzeczny z jej przeznaczeniem. Sąd, dokonując podziału fizycznego, dzieli rzecz na części odpowiadające wartości udziałów współwłaścicieli, uwzględniając wszelkie okoliczności oraz interesy społeczno-gospodarcze. Jednakże, podział fizyczny nie jest możliwy, jeśli żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na taką formę zniesienia współwłasności lub jeśli prowadziłby do istotnego zmniejszenia wartości rzeczy. Taka sytuacja ma miejsce na przykład, gdy fizyczny podział nieruchomości spowodowałby, że jej poszczególne części byłyby zbyt małe, aby mogły być efektywnie wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem, co znacząco obniżyłoby ich wartość rynkową.
Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli
W przypadku, gdy podział fizyczny nie jest możliwy, sąd może przyznać całą rzecz, jednemu ze współwłaścicieli, pod warunkiem że wyrazi on zgodę na przyjęcie rzeczy oraz zobowiąże się do spłaty pozostałych współwłaścicieli zgodnie z wartością ich udziałów. Spłata może być ustalona w ratach, co umożliwia współwłaścicielowi rozłożenie zobowiązania finansowego na dogodne terminy. Jeśli żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć rzeczy na własność, sąd orzeka o sprzedaży nieruchomości. Sąd nie może narzucić współwłaścicielowi obowiązku przejęcia rzeczy na własność, gdy ten wyraża sprzeciw — byłoby to sprzeczne z zasadami prawa własności oraz zasadami współżycia społecznego. Warto zauważyć, że przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych jest często stosowanym rozwiązaniem, zwłaszcza w przypadku nieruchomości mieszkalnych, gdzie jedna ze stron ma szczególne powiązanie z nieruchomością, na przykład zamieszkuje ją od wielu lat.
Podział cywilny — sprzedaż rzeczy
W sytuacji, gdy brak jest możliwości dokonania podziału fizycznego ani nie ma zgody żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie rzeczy na własność, sąd zarządza sprzedaż rzeczy w drodze licytacji komorniczej, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Podział cywilny, choć jest ostatecznością, może okazać się jedynym sposobem na zniesienie współwłasności, jeśli żaden z innych sposobów nie jest możliwy. Licytacja komornicza jest procedurą, która wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak opłaty komornicze oraz koszty postępowania egzekucyjnego, co może wpłynąć na ostateczną kwotę uzyskaną ze sprzedaży. Z tego powodu współwłaściciele często starają się uniknąć tej formy podziału, wybierając inne dostępne rozwiązania.
Koszty zniesienia współwłasności
Koszty zniesienia współwłasności zależą od trybu, w jakim procedura jest przeprowadzana. W przypadku polubownego zniesienia współwłasności konieczne jest pokrycie kosztów taksy notarialnej, której wysokość określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Notariusz pobiera wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego, a jego wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem zniesienia współwłasności. W przypadku zniesienia współwłasności na drodze sądowej, oprócz opłaty za wniosek o zniesienie współwłasności, konieczne będzie poniesienie kosztów związanych z wynagrodzeniem biegłego, kosztami procesu oraz opłatami związanymi z udziałem adwokata lub radcy prawnego. Koszty te mogą znacząco obciążyć strony postępowania, szczególnie gdy sprawa trwa długo i wymaga licznych opinii biegłych.
Sąd, wydając postanowienie kończące postępowanie, orzeka również o kosztach jego przeprowadzenia. Zasadniczo każdy uczestnik postępowania ponosi koszty związane z własnym udziałem. W przypadkach szczególnych możliwe jest zwolnienie strony z kosztów postępowania, jeśli wykaże ona trudną sytuację materialną. Warto podkreślić, że sąd może również zdecydować o podziale kosztów między uczestników postępowania w inny sposób, jeśli uzna to za uzasadnione w kontekście okoliczności sprawy. Na przykład, jeżeli jeden ze współwłaścicieli w sposób bezpodstawny przedłuża postępowanie, sąd może obciążyć go większą częścią kosztów.wadzić do poważnych i długotrwałych problemów. Dlatego zawsze warto zrezygnować z prowadzenia pojazdu, jeśli istnieje, choć cień wątpliwości co do trzeźwości.
Podsumowanie — adwokat Jelenia Góra
Zniesienie współwłasności jest procesem złożonym, który wymaga precyzyjnego przestrzegania przepisów prawa. W przypadku braku zgody współwłaścicieli konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, w którym sąd orzeka o sposobie zniesienia współwłasności, uwzględniając interesy wszystkich stron oraz obowiązujące przepisy prawa. Wybór odpowiedniego sposobu zniesienia współwłasności zależy od konkretnych okoliczności, takich jak możliwość podziału fizycznego, zgoda współwłaścicieli na przyznanie rzeczy jednej osobie czy brak zainteresowania przejęciem rzeczy przez któregokolwiek ze współwłaścicieli. Sąd musi zawsze uwzględniać interesy wszystkich uczestników postępowania, starając się wybrać rozwiązanie, które będzie najkorzystniejsze z punktu widzenia ekonomicznego i społecznego.
Zniesienie współwłasności ma na celu zakończenie wspólnego władztwa nad rzeczą, co umożliwia każdemu z dotychczasowych współwłaścicieli swobodne dysponowanie swoim majątkiem. Jednak proces ten wymaga przestrzegania ścisłych reguł prawnych, co czyni korzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej nieodzownym, aby zapewnić skuteczność i legalność działań. Współpraca z doświadczonym prawnikiem pozwala uniknąć błędów formalnych, które mogłyby negatywnie wpłynąć na wynik postępowania, oraz lepiej zrozumieć wszystkie aspekty prawne związane z procesem zniesienia współwłasności. Dzięki temu cały proces przebiega sprawniej, a współwłaściciele mogą szybciej uzyskać pełne prawa do swoich części majątku, co daje im większą swobodę w zarządzaniu swoim majątkiem.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, skontaktuj się z naszą kancelarią w Jeleniej Górze. Adwokat Piotr Dorniak oferuje profesjonalne wsparcie prawne w tego rodzaju sprawach. Nasza kancelaria zapewni Ci kompleksową obsługę, a nasi prawnicy pomogą Ci przejść przez cały proces w sposób szybki i skuteczny. Zapraszamy do kontaktu!
Potrzebujesz pomocy adwokata?
